房屋租赁，是特许经营模式下相对比较大的管理与经营成本，特许人租赁房屋开展经营活动，加盟商租赁商铺从事销售活动，哪怕是自有物业，房屋的使用费也必然是必要的经营或者管理费用。因此，在疫情下研究房租（含房屋使用费，下同）的减免问题，是所有经营者关心的话题。

    鉴于此，奕明团队从办公用房和商铺用房两个性质，对于减免的必要性、必然性和可行性进行简单的分析，希望能为特许经营的需求者提供借鉴。

    一、房租减、免的依据：

    1、《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。

    2、最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

    3、《民法典（草案）》第533条“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”

    4、（现已失效，借鉴使用）最高人民法院于2003年6月11日印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）第3条第（三）项“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”

    5、其他国家、各地方人民政府在疫情期间出台的相关政策、地方性法规、命令等

    二、减、免依据的解读

    上述所有法律、法规、政策、司法解释等的规定可以看出，在实施、请求减免主张时，基于疫情的因素必须同时具备几个条件：

    1、疫情的相关规定、情形可能导致合同履行不能或者履行发生困难。

    基于不可抗力的法律规定，比如疫情期间地方政府指定的封城令、禁止令等，导致类似于商场中的餐饮因为属于群聚性经营而不得不中止经营行为和活动，那么从租赁合同中出租方“应当提供可以保障承租人开展经营活动”义务的层面，出租方、承租人均是不能也不可能违背有关命令从事经营活动的，这种情况显然属于政府的行为导致出租房不能履行合法交付房屋的行为，承租人有权利要求减免房租。

    但是如果房租仅仅只是作为办公场所使用，由于疫情并没有限制企业的复工、开工，该等命令可能不会导致办公场所的正常使用，因此不能免除承租人应当承担房租责任，最多是在协商一致的基础上适当减少房租的缴纳。

    2、疫情的相关规定、情形是无法克服的困难。

    不可抗力的第二个关键词是“是否可以克服”，因此基于租赁合同的变更或终止、中止履行应该以疫情带来的困难是不是属于可以克服的？比如快递公司承租的商铺，在疫情其实，国家、政府作出了各种保障措施保证快递公司的正常经营活动，尽管他们的经营行为时候在给社会、国家做贡献，但是国家给其保障的经营并没有影响到租赁合同的目的实现，疫情是他们完全可以克服的困难，因此这种情况之下的困难属于典型的不可抗力之外的情形，不能因疫情减免租金。

    三、房租减、免的标准

    从上述法律、司法解释层面，以及司法实践的判例中，我们还没有形成一个确定的、完整的房租减免的计算方式，被统一认可的法定标准是《合同法》第117条第一款规定的“根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。对此，实践中通常采取的是公平和诚实信用基本原则

    2003 年非典疫情时期，有法院认定非典疫情属于不可抗力，全部或部分减免了疫情期间承租方的租金；其他判例有的是减免 50%，有的是免除停业期间的全部租金，有的是酌情减免。对此，法院享有较大的自由裁量权，但是我们认为公平合理的计算方式与标准应该有两种：

    1、办公场所，国家规定正常上班时间与疫情期间决定延期期限内的租金，应予免除租金；各种命令导致不能正常工作期间，如居家隔离但可以线上工作（属于不可抗力中的可以克服困难）时期，应予减交租金。

    2、商铺性质的租金，应当参照国家有关部门制定的规定、倡议作为标准执行；没有规定或者倡议的，应当结合商铺所在地的正常经营秩序恢复时间予以减免。

    四、房租减、免的步骤

    1、依据相关法律、法规、政策等，确定房租减、免性质、依据、标准；

    2、提供相关证据，提出减、免主张或请求，征求出租人的意见，并在诚实信用、彼此妥协、共担风险的基础上，进行友好协商；

    3、设计、收集、保留与减免租金主张的事实和法律依据、凭证、证据备存。

    4、如能达成一致，签署相关减免协议或者由出租房单方出具减免确认；如果不能达成一致，承租方一方面以通知、函告等方式主张权利，另一方面研判继续履行或者终止合同的后果，并依据研判确定解除合同还是写上变更合同决定，告知出租房，降低和减少损失。

    友情提示：

    1、租赁合同的解除，在中国司法实践中一直是承租人处于优势地位，承租人应该充分利用上述地位处理租赁合同中的有关事项。

    2、疫情是非常、敏感时期，涉及租金的减免申请可以趁热提出，但是涉及租金减免的决定，应该冷处理，待疫情结束以后依据适时出台的政策法规合情合理处置。