特许经营总部需要备案加盟商的店铺房屋租赁合同吗

来源：北京特许经营律师网作者：北京特许经营律师网时间：2018-06-25

商业特许经营主体在商战中风险无处不在，如何做到未雨绸缪，能够把特许经营违约赔偿约束到可控、可预测范围内，在整个特许经营活动中显得尤为重要。下面针对被特许人提出赔偿损失中的租金损失如何控制，即特许人与被特许人共同备存被特许人的《房屋租赁合同》制度与控制赔偿风险的重要性进行分析。
先看一则案例：2010年12月25日，特许人甲公司与被特许人乙双方签订《加盟合同》，双方约定了合同的标的、数量、总价款10万元、履行地点和方式、定金、违约责任等等。其中违约责任约定：甲乙双方违反本合同的约定，应向对方支付违约金。违约金的数额为经营投资款的30%；但如果违约金无法弥补对方因违约行为遭受的损失，均有权要求对方进一步赔偿其损失。
合同在履行过程中由于甲方货物质量问题，乙方于2011年3月21日起诉到法院，要求甲方解除合同，返还定金3万元，赔偿承租房屋的租金损失从2011年1月1日起计算至甲方取回为止。
在质证过程中，甲对其他证据没有异议，仅对对方提出的《房屋租赁合同》存在异议，《房屋租赁合同》约定：“租金为6000元每月，租期一年，未租满一年的则赔偿总租金的20%为违约金”，但甲方并没有证据推翻该房屋租金损失。该案甲方不服上诉到二审，最终法院依法判决支持了对方的全部诉讼请求，沉痛的是在赔偿租金损计算上已经超过了总价款达到11万元之多。
上述案例在实践中屡见不鲜。被特许人与特许人在诉争到法院中，要求特许人赔偿损失一般包括：定金、违约金、运费损失、房屋租赁损失、交通费损失等等。然而房屋租金损失，在赔偿比重中所占之大，值得深思。缘何会出现此案当中，面对被特许人提出的租金损失计算和租赁合同真实性、合法性、合理性特许人如此之无力呢？这就是特许人没有及时掌握被特许人的《房屋租赁合同》这份至关重要的证据，使得被特许人不能有效的推翻，无奈只能接受法院的判决，如何有效检验被特许人在要求赔偿损失时提出的房屋租金损失的证据《房屋租赁合同》的真实性呢？凸显备存制度显得格外重要。
特许经营合同部分现状：关于合同经营地点、被特许人经营时的房屋租金与租赁合同及赔偿往往约定的不具体，很多合同中在签订时仅仅是笼统的签订被特许人的经营区域。并且现有的《商业特许经营管理条例》和《商业特许经营信息披露管理办法》中并没有对被特许人的《房屋租赁合同》进行备案或备存等进行规定，但这不影响双方约定这项备存管理的制度。例如双方可以约定：“双方签订合同后，交付货物时，被特许人应当向被特许人提交的与出租人签订的房屋租赁合同，以便特许人管理使用”。然而，对于被特许人这样仅仅约定并备存是不够的，还要注意的是：1、在约定《特许经营合同》时应把将来赔偿损失包括房租损失；2、约定经营地点以《房屋租赁合同》为准；3、在交给特许人《房屋租赁合同》时应一式两份，并特许人及被特许人在上面盖章予以确认后双方各备存一份。这样才尽可能保证将来这份证据的效力及赔偿数额。
特许人与被特许人《房屋租赁合同》备存约定对双方是有利的：1、能够更加明确被特许人的经营地点，更好的对被特许人进行监管。2、能够更好的控制双方提出房屋租金损失，为特许人在赔偿实际损失的时候赔偿数额更加清晰、透明。

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