王先生于2004年11月购买了某小区的商品房。购房前，开发商曾在售楼宣传手册中明确承诺，落成后的小区中央将建有开放式的大型喷泉，同时在其售楼沙盘中亦展示了造型优美的喷泉景观。被该景观所吸引，王先生决定购房，但他入住后发现喷泉一直未开工建设。

2007年8月，开发商在小区中央施工，物业公司挂出了所谓的“抽象设计雕塑”设计图，并称该雕塑为小区中央景观。这一方案随即遭到了小区业主的强烈反对。

王先生认为，开发商的行为严重违反了其售楼时对业主的承诺，应当承担相应的法律责任，因此请求法院判令开发商立即停止建设雕塑的施工行为，同时履行承诺，按规划和楼书中表明的“喷水池”方案在小区中心修建喷泉。

开发商认为，小区喷泉只是一个设想，并非与王先生所签订的《商品房买卖合同》中的购房条款，不具有要约的法律效力；同时，售楼宣传资料中所载内容是“中央将建有喷水池之设计或相似之特式”，此内容表述是要约邀请且不具有明确、具体的特征，不能成为合同条款的一部分；另外，在小区中央所建彩色雕塑亦是与喷水池相似之特式，故对王先生所提出的诉讼请求不予认可。

【经典案例】

法院认为，王先生与开发商所签订的《商品房买卖合同》合法有效。开发商在售楼时，在其宣传材料中向王先生明示将在小区建有喷水池，此系开发商对业主明确、具体、确定的意思表示，构成要约。即使未在合同中载明亦应视为合同的一部分，对开发商具有约束力。开发商未按约在小区中央建设喷水池应当承担违约责任。最终，法院作出判决：在2009年5月1日前，开发商将建在小区的彩色雕塑改建为具有喷水功能的建筑。

【案例结果】

提示一，开发商的售楼广告、宣传资料，一般属于要约邀请，开发商并不需要履行其中约定和承诺，但如果在广告或资料中，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对房屋买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，则应当视为要约，该说明和允诺对开发商具有约束力，即使未写入合同，开发商也需要像购房合同其他条款一样实际履行。那么如何区分要约和要约邀请呢？

所谓要约，是《合同法》中的一个定义，指希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。开发商在售房广告中对房地产项目具体而确定的表述即构成要约，例如在本案中，开发商在售楼广告、沙盘中都明显展示了小区中央造型优美的喷泉，这就是一种非常具体、确定的对于房屋相关设施的说明和允诺，属于要约，即使未写入合同，开发商也需要实际履行。再比如开发商在售楼广告中类似“30%绿化率、2万平方米绿化带、一梯两户”等确定性的表述，也构成要约。

而要约邀请则是希望他人向自己发出要约的意思表示。商家寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等都属于要约邀请，但值得注意的是，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

提示二，开发商在售房广告、宣传资料里过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不应视为合同内容。有些开发商在广告中的宣传内容如楼盘的设计方案、小区规划等还没有经过规划等有关行政主管部门批准，那么开发商可能就构成虚假宣传。如果购房者支付了房款后，预售合同出现变更，购房者的购房利益就有可能得不到保证。

【风险提示】